Ваш браузер устарел. Рекомендуем обновить его до последней версии.

Особенности инвестирования и покупки недвижимости в Объединенных Арабских Эмиратах

 

Объединенные Арабские Эмираты — богатая, быстро развивающаяся страна, получившая независимость в 1971 году, расположившаяся между Персидским заливом и Саудовской Аравией. Она представляет собой федерацию, состоящую из семи государств, называемых эмиратами. Главный из них — Абу-Даби, он является столицей. К другим эмиратам относятся Дубай, Рас-Аль-Хайма, Фуджейра, Аджман, Шарджа и Умм-Аль-Кувейн. Каждый из них является абсолютной монархией. Страной в целом правит президент всех эмиратов.

Экономический рост страны очень привлекает инвесторов. Особенно благоприятными для них представляются Дубай и Абу-Даби, на третьем месте популярности находится Рас-Аль-Хайма. Одним из самых распространенных объектов для инвестирования является недвижимость. Объединенные Арабские Эмираты (ОАЭ) чаще всего предлагают для инвестиций и продажи строящиеся объекты, этот вид инвестирования носит название «flipping».

Особенности правовой системы инвестирования в ОАЭ

Обычно фригольд-недвижимость в Эмиратах покупается примерно так же, как и в других странах, но важно иметь в виду, что каждый эмират имеет собственное законодательство, и далеко не во всех из них есть законы, которые могли бы регулировать продажу строящейся недвижимости. Следовательно, в разных эмиратах брокеры и агенты работают по-разному, а в некоторых из них депонирование счетов и вовсе не осуществляется, равно как и не выдаются свидетельства о наличии права обладать недвижимостью общего пользования. Чтобы не оказаться в проигрышной ситуации, следует проявлять максимальную осторожность и проводить всесторонние проверки законодательства перед тем, как купить недвижимость. Чтобы наверняка обойти все проблемные стороны, лучше нанять опытного юриста и делегировать ему проведение всех проверок и процесс приобретения недвижимости.

Следует помнить о том, что помимо отличий в законодательстве в каждом эмирате могут присутствовать свои традиции, которые тоже могут повлиять на процесс приобретения. Их обязательно нужно учитывать.

Особенности инвестирования в разных эмиратах

Один из самых благоприятных городов для инвестирования в недвижимость — Дубай. В 2006 году здесь появился закон, позволяющий иностранцам приобретать здесь строительные объекты и получать право собственности на них. Действует это положение только в определенных районах, список которых периодически меняется, дополняется. Увидеть его можно на сайте дубайского Земельного департамента.

Инвестирование в Абу-Даби происходит подобным образом. В этом эмирате существуют районы, специально выделенные под строительство объектов, на которые может выдаваться право собственности иностранцам. Здесь они называются Инвестиционными Зонами. Закон, регулирующий эти процессы, вышел здесь в 2005 году. Нужно иметь в виду, что он не предусматривает передачу прав иностранцам на землю, на которых строятся объекты. Кроме того, до недавнего времени в Абу-Даби заключались только лизгольд-соглашения, согласно которым аренда длилась 99 лет, теперь же здесь возможен фригольд.

В Рас-Аль-Хайме закон о фригольд-собственности вышел в 2005 году. Этот эмират стал вторым после Дубая, который дал права на такой вид собственности иностранцам. Сначала этот закон разрешал иностранным гражданам владеть недвижимостью только в случае, если они регистрировали в Объединенных Арабских Эмиратах в Свободной зоне Рас-Аль-Хайма свою компанию, при этом покупки могли осуществляться только от лица этой фирмы. Однако в 2007 году законодательство было реформировано, и теперь иностранцы имеют возможность покупать недвижимость без регистрации в этой стране и в этой организации, главное, чтобы строительные объекты принадлежали RAKEEN, RAKIA и Al Hamra.

Существует право фригольд-владения и в Аджмане. Закон, который его дал, вышел в 2008 году, однако он разрешает владеть недвижимостью и земельными участками лишь гражданам самих ОАЭ, гражданам стран, входящим в Совет Сотрудничества Арабских Государств Персидского залива и компаниям, которые полностью им принадлежат. Теми же правами обладают публичные акционерные общества. Фригольд-владение собственностью для иностранцев возможно лишь в определенных районах. Помимо этого, они могут обладать правом пользования на основании аренды, которая длится не больше пятидесяти лет. Утверждается это право правителем Аджмана.

Эмират Шардж не располагает законодательными актами, которые разрешали бы иностранным гражданам фригольд-владение, здесь иностранцы могут лишь брать собственность в аренду на срок в 99 лет правом лизгольд.

В Фуджейре инвестирование в недвижимость для иностранных граждан невозможно ввиду отсутствия здесь необходимого для этого законодательства. Иностранцам запрещено продавать недвижимость.

Законы Умм-Аль-Кувейна позволяют полностью владеть недвижимостью далеко не каждому. К ним относятся только граждане самих Объединенных Арабских Эмиратов, либо граждане стран Совета Сотрудничества Арабских Государств Персидского залива. Входят в их число и компании, которые принадлежат этим странам. Согласно закону 2006 года, иностранцам недвижимость может продаваться лишь специально отведенных для этого районах, при этом им запрещено владеть землей. Помимо этого, иностранные граждане могут рассчитывать лишь на аренду недвижимости сроком на 99 лет или на пятидесятилетнюю аренду с обязательством развивать полученный объект.

Таким образом, разрозненность в законодательстве ОАЭ должна подтолкнуть каждого потенциального инвестора к тщательному изучению всех законов, чтобы избежать спорных моментов и потерь. Важно учитывать мнение экспертов и опираться на традиции, принятые в каждом из эмиратов. Кроме этого, необходимо досконально знать собственные права и внимательно просчитывать риски. Изучать законы следует еще и потому, что они при современной рыночной системе подвергаются постоянным изменениям, из-за чего ожидания могут не оправдаться. Следует внимательно осматривать и сам объект, в который планируется инвестиционное вложение, потому что при выявлении каких-либо недочетов можно требовать снижения цены на него.

О создании доверенности

В Объединенных Арабских Эмиратах при заключении договоров, связанных с недвижимостью, часто используется доверенность. Это значит, что инвестор может выбрать лицо и дать ему полномочия от своего имени предпринимать определенные действия для того, чтобы заключить ту или иную сделку. Необходимость в доверенном лице и создании доверенности вызвана тем, что в ОАЭ операции, связанные с недвижимостью, порой длятся днями и месяцами. Не каждый инвестор может столько времени находиться в стране.

Доверенность считается действительной, если она оформлена в присутствии государственного нотариуса Объединенных Арабских Эмиратов внутри самой страны. За пределами эмиратов тоже можно сделать доверенность. Для этого нужно легализовать ее в посольстве по месту выдачи и в Министерстве иностранных дел в Объединенных Арабских Эмиратах.

Перед оформлением доверенности следует убедиться в надежности лица, которому будут делегироваться полномочия заключать сделки. Часто в число этих лиц входят друзья и ответственные родственники, можно (и нужно) пользоваться услугами юридических фирм и компаний, которые обладают лицензией на заключение сделок, связанных с недвижимостью и ее владением. Очень важно при составлении доверенности консультироваться с юристами, поскольку Объединенные Арабские Эмираты предъявляют немало требований к подобного рода документам.

Вопросы наследования

В Объединенных Арабских Эмиратах есть определенные законодательные акты, регулирующие наследование прав на недвижимость. Рассматриваются они Гражданским Кодексом и Законом о личных делах. Согласно им, если у иностранного гражданина, владеющего собственностью в ОАЭ, нет наследника, то вопросы, связанные с правом владения этой собственностью, решаются внутри самих ОАЭ. Если умерший был мусульманином, вопросы наследования будут рассматриваться по Шариату, если он имел иное вероисповедание, будет использоваться законодательство той страны, чьим он был гражданином на момент смерти, но до тех пор, пока они не противоречат принятым в ОАЭ нормам. Это должно соблюдаться как при наличии завещания, так и при его отсутствии.

Часто законодательства стран накладываются друг на друга, в таком случае решение о том, чьи именно законы получат приоритет, примет Суд Объединенных Арабских Эмиратов. Важно понимать, что все случаи индивидуальны, именно поэтому чаще всего приходится задействовать судебные органы.

В любом случае, чтобы наследование проистекало без лишних затрат времени и ресурсов, следует составить завещание. Чтобы законодательство Объединенных Арабских Эмиратов сочло составленное завещание действенным, его рекомендуется оформлять при помощи профессионального юриста. Чтобы избежать действие законов Шариата, следует приобретать недвижимость от лица оффшорной компании, которую следует предварительно зарегистрировать.

Вопросы, связанные с ипотекой при инвестировании в ОАЭ

Лица, не имеющие гражданства Объединенных Арабских Эмиратов, могут воспользоваться ипотечным кредитованием с конца 2013 года. Именно тогда Центральный Банк этой страны установил правила, которые регулируют ипотеку.

Следует учитывать такие нюансы:

- Если иностранный гражданин впервые покупает недвижимость в ОАЭ, он может получить до 75% от ее стоимости, если она не превышает пять миллионов дирхам. В случае, если стоимость выше пяти миллионов, то покупателю могут выдать кредит не более, чем в сумме, составляющей 65% от ее стоимости;

- Если иностранец делает покупку во второй раз, то ему выдается сумма, не превышающая 60% стоимости недвижимости;

- Если покупается объект, находящийся в процессе строительства, то сумма, выдаваемая в кредит, не должна выходить за пределы 50% от стоимости недвижимости;

- В любом из случаев ипотека не может даваться больше чем на двадцать пять лет, при этом возраст заемщика на момент последней выплаты не должен превышать 65 лет. Исключение — самозанятые лица, максимально допустимый для них возраст к моменту финальной выплаты составляет 70 лет.

Дополнительные расходы и сроки заключения сделок

В Объединенных Арабских Эмиратах любая сделка подлежит регистрации в специализированных органах. Покупка и продажа недвижимости регистрируется в отвечающих за это департаментах. В каждом эмирате он свой.

В среднем сбор при регистрации составляет 2% от стоимости продаваемого объекта, в Дубае он увеличен до 4% (увеличение произошло в 2013 году). Покупка вторичной собственности облагается дополнительным сбором. Он составляет от двух до четырех процентов. Помимо этого от двух до пяти процентов приходится платить агенту, а если оформляется ипотека, то на ее регистрацию требуется 0,25% от стоимости залога.

Если приобретается строящаяся недвижимость, то необходимо оплатить первоначальный депозит. Обычно это обходится в 10%-15% от стоимости недвижимости. Затем необходимо составить как можно более подробно расписанный договор купли-продажи. Перед тем, как его подписывать, нужно внести в него пошаговый план погашения задолженности или внесения платежей. Каждый пункт следует привязать к определенным строительным этапам. Тогда общая стоимость будет выплачена уже к моменту завершения строительства и выдачи объекта недвижимости покупателю. Затем в Земельном Департаменте эмирата, где все происходило, будет произведена регистрация свидетельства о праве собственности с последующей его выдачей.

Иногда между бронированием недвижимого объекта до получения свидетельства о праве его владения может пройти 2-3 года. Если же объект перепродается, то все происходит куда как быстрее: агент продавца предоставляет договор, как только будет принято предложение о покупке. После этого придется оплатить депозит (10%), который останется у агента продавца. После этого девелопер недвижимости должен выслать продавцу письмо о том, что у него нет возражений. Затем обе стороны сделки записываются на прием в Земельный департамент эмирата, где процесс и завершается. После оплаты оставшейся суммы покупателю выдается свидетельство о праве на собственность. Вся последовательность действий занимает порядка 15-20 дней. В случае же, если оформляется ипотека или берется кредит, процесс может длиться порядка 45-50 дней из-за самостоятельной оценки стоимости недвижимости банком.

На кого следует оформлять недвижимость в ОАЭ

Для многих остается открытым вопрос, на кого именно регистрировать инвестиционную недвижимость. Часто рассматриваются такие варианты, как оформление ее на себя или на тот или иной вид компании. Один из самых распространенных вариантов — регистрация оффшорной компании в Объединенных Арабских Эмиратах и оформление недвижимости на ее имя. Это позволяет не привлекать к сделке законы Шариата. Однако при этом следует внимательно следить за законодательством собственной страны, чтобы не пришлось платить дополнительные налоги. В Объединенных Арабских Эмиратах они отсутствуют, но они могут быть в собственной стране, например, налог на прирост капитала и налог с дохода от аренды недвижимости.

Чтобы избежать переплат, следует нанять юриста, специализирующегося на приобретении недвижимости в Объединенных Арабских Эмиратах. Поскольку каждый эмират обладает собственным законодательством и своими правилами продажи недвижимости иностранцам, механизмом взаимодействия с этой страной может быть несколько. Так, в 2011 году Дубай запретил регистрировать недвижимость, если она куплена на имя оффшорной компании, которая регистрировалась не в Свободной Экономической Зоне Jebel Ali.

Обязанности инвесторов

Если регистрация недвижимости была произведена по всем правилам, если свидетельство об ее приобретении успешно получено, то у покупателя возникает ряд инвестиционных обязательств.

Во-первых, придется застраховать недвижимость, и впоследствии ежегодно выплачивать страховые премии.

Во-вторых, почти каждый эмират требует выплаты муниципального налога на арендные платежи. Они составляют 5% за жилые помещения и 10% — за коммерческие.

В-третьих, с момента получения права на недвижимость возникает обязанность оплачивать обслуживание этой недвижимости. Обычно выплаты производятся девелоперу или ассоциации владельцев недвижимости. В это обслуживание входят вывоз мусора, поддержание порядка и т.д.

В-четвертых, придется оплачивать коммунальные услуги — электроэнергию, водоснабжение, канализацию, газопровод и т.д.

О регулировании споров

Каждый договор купли-продажи содержит в себе пункты, в которых оговаривается возможность разрешения споров. Их следует очень внимательно изучать, и при необходимости вносить в них коррективы до составления и подписи договора. Объединенные Арабские Эмираты для разрешения разногласий могут привлекать суды, арбитражи, всевозможные специализированные комиссии. Чтобы разобраться в законодательных хитросплетениях и выборе наилучшего варианта разрешения спора, если он возникнет, для заключения договора стоит пригласить профессионального юриста, который должен помочь указать наиболее выигрышный способ устранения разногласия. В идеале этот вариант не должен зависеть от эмирата, в котором была приобретена недвижимость.

Проверка и выбор застройщиков

Перед покупкой недвижимости в Объединенных Арабских Эмиратах и перед заключением каких-либо договоров каждый инвестор должен убедиться, что застройщик и строительный проект зарегистрированы в ведомстве, которое занимается регистрацией девелоперов и их проектов. В каждом эмирате это ведомство свое.

В Дубае этим занимается RERA, Real Estate Regulatory Agency. Если объект, рассматриваемый для инвестирования, не был зарегистрирован в этом агентстве, и если для него не открывался счет депонирования, то вкладывать что-либо в такой объект не следует.

В Абу-Даби регистрирует девелоперов Департамент экономического развития, однако в этом эмирате нет законодательных актов, которые бы регулировали вопросы строящихся проектов и счета для их депонирования.

В Шардже регистрирует недвижимость DRER — Department of Real Estate Registration. Помимо этого он выдает разрешения на продажу отдельных частей строящегося проекта.

В Рас-Аль-Хайме регистрирует девелоперов и их проекты RAKIA — Ras Al Khaimah Investment Authority. Эта организация занимается ведением учета девелоперов, обладающих лицензией на свою деятельность. Учет ведется в виде реестра.

В Аджмане регистрирует девелоперов и их проекты ARERA — отвечает Ajman Real Estate Regulatory Authority.

В Умм-Аль-Кувейне этим занимается Survey and the Planning Department.

В Фуджейре организаций и законодательных проектов, которые бы регулировали эти вопросы, на данный момент нет.

Перед тем, как соглашаться на инвестирование каких-либо проектов в Объединенных Арабских Эмиратах, очень важно обратиться в перечисленные организации для того, чтобы узнать, зарегистрирован ли выбранный девелопер и его проект.

Безопасность платежей

Чтобы оплачивать еще строящиеся объекты было безопасно, в части эмиратов выпущены законодательные акты, которые регулируют эскроу счета. Эти счета открываются на имя девелопера в определенном банке, на них переводятся деньги покупателей за приобретенную недвижимость.

В Дубае закон о регулировании эскроу счетов был подписан в 2007 году. Он призван защищать деньги инвесторов от недобросовестного использования при приобретении строящейся недвижимости. Девелопер обязан открыть эскроу счет для каждого своего проекта, и для этого необходимо обращаться только в аккредитованные в Объединенных Арабских Эмиратах банки. Деньги, поступившие на этот счет, должны использоваться исключительно на строящийся проект.

В Абу-Даби на данный момент подобные правовые акты еще формируются.

Рас-Аль-Хайма закон от 2008 года обязывает девелоперов, чьи проекты еще не построены, открывать гарантийный счет в RAKIA. При этом они должны депонировать средства, выделенные на проект, на банковский счет, утвержденный и регулируемый RAKIA RERA.

В Аджмане организация, которая регулирует девелоперов, была создана в 2008 году под именем ARRA — Real Estate Regulatory Authority. Тогда же вышел указ об открытии эскроу счета для строящегося проекта, сертификацией которого занимается ARRA.

Шардж не требует открытия эскроу счетов.

Правительство Умм-Аль-Кувейна в 2007 году выпустило закон, согласно которому все застройщики, продающие строящиеся объекты, обязаны открывать гарантийный счет в Исследовательском проектном департаменте. Использовать этот счет нужно только лишь для строительства проектов.



НА СПРАВОЧНОЕ БЮРО
НА ГЛАВНУЮ

 

Хочешь быть вкурсе?

Подпишись на самые свежие новости по недвижимости и оффшорным проектам

Имя:
Ваш email:
Телефон
Город

email рассылки Конфиденциальность гарантирована

email рассылки

Радио Азовская Столица -  подкасты о недвижимости в Болгарии, в ОАЭ, новости мировой недвижимости

информация от ведущих бизнесменов мира, интересные советы по ведению бизнеса

и хорошая музыкальная подборка

RED-LINE TV BULGARIAN LINE

Переключись на другой наш канал - и посмотри недвижимость в Болгарии

RED -LINE TV GERMAN LINE

Переключись на другой наш канал - и посмотри недвижимость в Германии