Ваш браузер устарел. Рекомендуем обновить его до последней версии.

Юридические нюансы рынка недвижимости Дубая

 

 

Законодательство Дубая до 2006 года не предусматривало защиты прав собственности для иностранцев. Покупать недвижимость граждане других стран могли, но прав распоряжаться ею не имели. Им запрещалось передавать жилье по наследству, без разрешения предыдущих владельцев они не могли даже перепродать его или сдать в аренду, поскольку тот, у кого недвижимость была куплена, по Федеральному закону №5 Гражданского кодекса, все равно оставался ее хозяином, покупателю же присваивался статус арендатора.

Тем временем население Объединенных Арабских Эмиратов постоянно росло, туристов тоже становилось все больше, из-за этого возрастали объемы строительства. Одновременно с этим увеличивалось количество инвестиций и число объектов, построенных совместно с другими странами. Чтобы инвестиционный поток продолжал расти, пришлось реформировать законодательство. 13 марта 2006 года появился закон «О регистрации недвижимости», подписанный шейхом Мухаммедом бин Рашид Аль-Мактумом, согласно которому иностранцы либо зарубежные фирмы могли арендовать недвижимость на более длительный, чем прежде срок, и получали право фрихолда. Это постановление распространялось на несколько районов Дубая. Регистрацией этих прав занимался дубайский Земельный департамент.

Рынок недвижимости начал расти еще стремительнее, и законодательству Дубая снова пришлось предаться некоторым изменениям. В 2008 году вышел закон «О временном реестре недвижимости в эмирате Дубай», и не успел он появиться, как уже в 2009 году его пришлось реформировать.

Первым делом была изменена статья №2, после чего Земельный департамент превратился в Департамент земельных ресурсов и собственности, и учредился Орган управления недвижимым имуществом.

Еще больше изменений вошло в статью №11. Благодаря этому отношения между продавцом и покупателем недвижимости стало регулировать проще. Например, появилась возможность расторжения договора между застройщиком и покупателем, если последний не может вовремя внести нужную сумму, фигурировавшую в оформленной договоренности. Перед этим застройщик должен сообщить об этом в дубайский Департамент земельных ресурсов и собственности, далее этот орган высылает должнику уведомление, и если долг не уплачивается в течение тридцати дней с этого момента, покупателю придется столкнуться с взысканиями. Они заключаются в том, что если заказанное строительство завершено на 80%, то с покупателя могут взыскать всю его стоимость. Если построено 60%, то девелопер расторгает договор и получает 40% от обещанной выплаты. Если строительство завершено менее чем на 60%, то договор также расторгается, но выплачивается уже 25% стоимости недостроенного объекта. Если же строительство так и не было начато, девелопер при расторжении контракта получает 30% от всей суммы.

Чтобы более эффективно контролировать аренду и съем недвижимости, в 2007 году в Дубае подписали Закон №26. Под него попали дубайские земли и недвижимость, не относящиеся к гостиницам и служебному жилью.

Этот закон предписывает при заключении официального договора как можно более полно обговаривать все пункты, в особенности те, где говорится о сроке аренды и размере оплаты, потому что ее повышение невозможно в течение двух лет, а вноситься она должна минимум раз в три месяца. Сама аренда будет длиться ровно столько, сколько указано в документе, аннулировать который нельзя без согласия с обеих сторон.

Согласно этому закону, ремонт или реставрация арендованного объекта осуществляется только при взаимодействии арендатора и арендодателя. Если же съемщик своевременно не произвел оплату, если без разрешения владельца объекта заключил связанную с недвижимостью сделку, если он нанес жилью какой-либо вред или нарушил еще какие-нибудь пункты заключенного договора, то он может быть выселен до того, как закончится срок действия этого договора.

Для более эффективного управления недвижимости, которая относится к объектам совместного владения в Дубае, в апреле 2008 года подписали Закон №27. Называется он «Закон об объектах недвижимости совместного владения (condominiums)». Под его юрисдикцию попадает не только построенная недвижимость, но и находящаяся в процессе возведения, а также все сопутствующие ему здания для отдыха и коммунальные коммуникации, которые предоставлены в общее пользование. Закон этот создает регистр недвижимости, который разграничивает права владения недвижимостью. Помимо этого он организует Ассоциацию владельцев недвижимости общего пользования, через которую должны заключаться договоры. Эта Ассоциация должна быть некоммерческой организацией, которая отвечает за соблюдение прав, ответственности, и регулирует все юридические аспекты совместного владения имуществом.

Для удобства дальнейшего регулирования отношений в таком случае закон предписывает точно фиксировать, какая площадь отведена на общее пользование, назначать менеджеров для управления этими объектами и присваивать всем владельцам и арендаторам права одного голоса и определенной доли в ассоциации, создаваемой для собственников этих общих объектов. По этому закону юридическую ответственность за брак на строительстве несет девелопер. Длится она в течение десяти лет после того, как объект будет сдан в пользование.

Приток инвестиций в Дубай во многом увеличился за счет создания в 2007 году Регулятивного агентства RERA. Оно призвано законодательно управлять всей деятельностью, разворачивающейся вокруг дубайского рынка недвижимости. Через это агентство взаимодействуют девелоперы и покупатели, а также банки и страховщики. RERA выполняет следующие функции:

- Совершенствует нормативно-правовые положения;

- Выдает лицензии на покупку и продажу недвижимости;

- Организует их;

- Оказывает консультативные функции для граждан, желающих купить недвижимость в Дубае.

Это агентство усовершенствовало рынок недвижимости за счет введения сертификатов владельцев для подтверждения права владеть собственностью, упрощения переоформления документов на жилье в случае его перепродажи и применения принципов оценивания стоимости аренды в случае возникновения спорных вопросов. Кроме того, RERA использует систему предварительной регистрации для каждой сделки, обязывает сертифицировать всю брокерскую деятельность и следит за тем, чтобы строительство велось в срок, либо чтобы все средства возвращались инвестору, если стройка заморозилась.

Все эти меры и подписанные законы повышают прозрачность каждой операции, производимой на рынке недвижимости Дубая, что в свою очередь повышает к нему доверие. Именно поэтому инвестирование в недвижимость становится все более выгодным и перспективным не только для самих жителей Дубая, но и для иностранцев. 

 

НА СПРАВОЧНОЕ БЮРО
НА ГЛАВНУЮ

Хочешь быть вкурсе?

Подпишись на самые свежие новости по недвижимости и оффшорным проектам

Имя:
Ваш email:
Телефон
Город

email рассылки Конфиденциальность гарантирована

email рассылки

Радио Азовская Столица -  подкасты о недвижимости в Болгарии, в ОАЭ, новости мировой недвижимости

информация от ведущих бизнесменов мира, интересные советы по ведению бизнеса

и хорошая музыкальная подборка

RED-LINE TV BULGARIAN LINE

Переключись на другой наш канал - и посмотри недвижимость в Болгарии

RED -LINE TV GERMAN LINE

Переключись на другой наш канал - и посмотри недвижимость в Германии